Les SCPI européennes pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers

Les rumeurs de hausse de la fiscalité se font de plus en plus pressantes à l’heure où la situation des finances publiques en France est extrêmement tendue. Dans ce contexte, les SCPI européennes apparaissent comme une solution pérenne pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers.

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une SCPI européenne est une SCPI domiciliée en France dont les actifs immobiliers sont localisés – majoritairement ou exclusivement – dans des pays européens autres que la France. Les SCPI européennes investissent dans différents secteurs, à l’instar de leurs homologues exclusivement françaises : commerces, bureaux, immobilier logistique, murs d’établissements de santé ou d’hébergements spécialisés, etc…

Les sociétés de gestion investissent principalement en zone euro. Certaines ont aussi fait le choix d’investir au Royaume-Uni, voire même outre-Atlantique (Canada par exemple) même si ce dernier cas reste marginal.

Quelle opportunité fiscale ?

Dans le (ou les) pays de situation des biens immobiliers acquis par la SCPI, l’impôt sur les revenus locatifs est supporté par la société. Les assiettes et taux d’imposition sont souvent plus faibles qu’en France.

L’impôt sur le revenu supporté en France par l’associé – investisseur particulier assujetti à l’impôt sur le revenu des personnes physiques – est inférieur à celui correspondant à des revenus de source française, grâce aux mécanismes prévues par les conventions fiscales visant l’élimination de la double imposition. En effet, le principe en droit fiscal international est celui de la taxation des revenus de nature immobilière dans le pays où est situé le bien immobilier auxquels ces revenus se rapportent.

Par ailleurs, les prélèvements sociaux (taux actuel de 17,20 %, qui pourrait augmenter dans les années à venir) ne sont en général pas dus, les conventions fiscales assimilant souvent ces prélèvements sociaux à un impôt.

Précisons que si la France souhaitait renégocier les termes des conventions fiscales signées avec ses principaux partenaires européens, il s’agirait d’un travail considérable, à l’issue très incertaine. Aussi, il est probable que la fiscalité favorable des SCPI européennes ne soit pas être remise en question dans les prochaines années.

Un rendement net d’impôt optimisé : la preuve en chiffres

Prenons l’exemple d’un couple soumis à une imposition commune dont le revenu net global imposable avant investissement est de 150 000 €. La tranche marginale d’imposition du couple est de 30 %. Les calculs sont réalisés en utilisant le barème de l’impôt sur les revenus 2023.

Investissement en SCPI « 100 % française »

Dans la première hypothèse, le couple investit 100 000 € dans une SCPI dont les immeubles sont tous situés en France. Cette SCPI délivre un rendement annuel net de frais mais brut de fiscalité de 5 %, soit 5 000 € par an.

En tenant compte de l’impact de la déductibilité de la CSG (part déductible de 6,80 %), la pression fiscale sur les revenus fonciers générés par la SCPI est de 45,16%, soit 2 258 € (45,16 % * 5 000).

Investissement en SCPI européenne

Supposons maintenant que le couple investisse dans une SCPI dont les immeubles sont situés en Belgique, en Irlande et aux Pays-Bas, à hauteur d’un tiers de l’actif pour chacun de ces pays. Le rendement brut de la SCPI est également de 5 %.

Le taux d’imposition moyen supporté par la SCPI est de l’ordre de 21 %, compte tenu des taux d’imposition en vigueur pour les sociétés dans les pays mentionnés.

La double imposition à l’impôt sur le revenu est traitée via la méthode du taux effectif d’imposition, conformément aux conventions fiscales signées entre la France et chacun de ces pays. Si l’impôt sur le revenu en France n’est pas complètement effacé, il est largement atténué. Les prélèvements sociaux bénéficient eux d’un crédit d’impôt intégral.

La pression fiscale totale (impôt à l’étranger et impôt en France) sur les revenus fonciers s’établit, dans cette seconde hypothèse, à environ 28 %, soit une baisse de 17 points de pourcentage de fiscalité (45 – 28), soit environ 850 € par an (17 % * 5 000).

A noter que notre simulation peut être qualifiée de prudente. En effet, nous avons supposé que la fiscalité à l’étranger (taux de 21 %) s’appliquait à l’assiette brute des revenus (5 000 €). En pratique, l’assiette d’imposition est souvent plus faible que le montant « économique » des revenus, la SCPI ayant la possibilité de déduire des charges (par exemple d’amortissement) selon les législations fiscales étrangères.