SCPI : investir en nue-propriété pour maximiser la rentabilité nette

Si l’achat de parts de SCPI se réalise souvent en pleine propriété, il est possible d’acquérir la seule nue-propriété sur une durée fixe pour éviter l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et l’IFI pendant la période de démembrement. Décryptage.

Nue-propriété : abandon des revenus en contrepartie d’une décote

La nue-propriété est un élément du droit de propriété et donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance. L’usufruit donne à son titulaire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.

Appliqué aux parts de SCPI, le fonctionnement du démembrement est le suivant :

• L’usufruitier perçoit les revenus courants distribués par la SCPI ;
• Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, sauf distribution exceptionnelle de plus-values de cession ^(*) ; en contrepartie il bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition des parts. La décote est d’autant plus importante que la durée de démembrement est longue.

A l’échéance du démembrement (extinction de l’usufruit), le souscripteur devient plein propriétaire des parts. Il peut les conserver pour percevoir les revenus ou transmettre les parts par donation (nue-propriété ou pleine propriété) ou encore les céder.

^(*) Sauf disposition statutaire contraire attribuant le dividende, quelle que soit la nature du résultat (courant ou exceptionnel) auquel il se rapporte, à l’usufruitier.

Une fiscalité douce pour le nu-propriétaire ^(**)

• Pendant le démembrement :
  • il ne subit aucune imposition sur le revenu car …il ne perçoit pas de revenu.
  • Il est exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur des parts en pleine propriété dans son assiette imposable à l’IFI, sous réserve de son assujettissement à cet impôt.
• Lors du remembrement, l’extinction de l’usufruit n’est pas taxée. En cas de vente des parts remembrées, le prix de revient retenu est le prix de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété, ce qui est très favorable.

^(**) En l’état actuel de la législation.

A qui s’adresse ce mode d’investissement en SCPI ?

L’investissement en nue-propriété s’adresse à celles et ceux qui :

• ont un capital à placer sur une longue période (généralement, 8 ans minimum)
• n’ont pas besoin de percevoir des revenus complémentaires immédiatement
• et qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur les revenus et la détention du patrimoine

Illustration chiffrée (***)

Madame A est âgée de 55 ans et prendra sa retraite dans 10 ans. Elle aura alors besoin de revenus complémentaires. Elle dispose aujourd’hui d’un capital à investir de 100 000 euros en SCPI.

Hypothèses :

• Tranche d’imposition sur les revenus : 41 %
• Prélèvements sociaux : 17,20 %, dont 6,90 % sont déductibles
• Tranche d’imposition IFI : 1 %
• Taux de distribution annuel : 5,50 % brut
• Prix de la nue-propriété : 64 % de la pleine propriété (décote de 36 %).
• Pas de revalorisation des parts (hypothèse prudente)
• Délai de jouissance : 6 mois
• Frais de souscription : 10 %.

Résultats :

En cas d’acquisition en nue-propriété :

 Le TRI net de fiscalité s’établit sur la période à 3,19 % en l’absence de prise de valeur des parts.

En pratique, Madame A investit 100 000 € et récupère, au bout de 10 ans et 6 mois, 140 625 €. En effet, compte tenu des frais de souscription de 10 % et d’une décote de 36 %, la valeur de retrait en pleine propriété à l’échéance du démembrement est de (90 % * 100 000) / (1 – 36 %), soit 140 625 €.

En contrepartie de l’abandon des revenus pendant 10 ans, Madame A n’est pas imposée sur les revenus et n’est pas taxé à l’IFI sur toute la période de démembrement. Par rapport à son investissement initial de 100 000 €, Madame A s’enrichit donc de 40 625 €, sans aucune fiscalité.

En cas acquisition en pleine propriété :

Le TRI net de fiscalité s’établit à seulement 0,58 % sur la période.

En pratique, si Madame A perçoit les revenus (5 500 € par an), ces derniers subissent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, à hauteur d’environ 3 000 € par an en moyenne (55 % * 5 500).

Madame A est également redevable de l’IFI sur la valeur des parts (90 000 €, compte tenu des frais de souscription de 10 %), à hauteur de 900 € par an (1 % * 90 000).

(***) Simulation non contractuelle réalisée à titre indicatif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.