Marchés immobiliers européens : un momentum historique

Entretien avec Patrick Jenvrin, Chief Invesment Officer d’Openstone, concepteur de solutions d’investissement dans le secteur du non-coté.

Bonjour Patrick, pourriez-vous tout d’abord vous présenter en quelques mots ?

En tant que Chief Investment Officer d’Openstone, mon rôle consiste à piloter la sélection des fonds dans lesquels nous investissons à travers nos véhicules d’investissement, à définir l’allocation de nos portefeuilles, et à veiller à la cohérence stratégique de l’ensemble de notre offre d’investissement. Je dispose de 35 ans d’expérience en gestion d’actifs immobiliers, acquises au sein de grands établissements.

Votre activité vous amène à analyser en profondeur les marchés immobiliers européens. Un constat partagé par tous : l’immobilier, au sens large, a souffert ces dernières années. Comment expliquez les corrections de prix constatées depuis 2022 ? Identifiez-vous des spécificités selon les zones géographiques et segments de marché ?

Depuis 2022, l’immobilier européen a subi une correction importante, avec des baisses de valorisation atteignant en moyenne -20 % en Europe. Cette chute s’explique avant tout par la remontée brutale des taux d’intérêt, qui a renchéri le coût de financement et fragilisé les actifs survalorisés.

Mais cette correction a été loin d’être uniforme. La logistique, par exemple, bénéficie de fondamentaux très solides depuis une dizaine années : un taux d’occupation de 95 %, une hausse des loyers de +5,7 % en 2024, et une offre neuve encore limitée. Certains segments affichent déjà des signes clairs de reprise. Le résidentiel locatif reste également très résilient, porté par un déficit chronique d’offre, avec une vacance moyenne autour de 3 % et des loyers en progression de +6,3 %. À l’inverse, les bureaux secondaires, mal situés ou énergivores, continuent de souffrir d’un taux de vacance élevé et d’un désintérêt des utilisateurs. On estime ainsi le stock de bureaux vacants à environ 5 millions de m² en Ile de France.

Enfin, la dynamique varie fortement selon les zones géographiques. Des pays comme les Pays-Bas, l’Espagne ou les pays nordiques ont amorcé leur correction plus tôt, ce qui leur permet aujourd’hui d’être en avance dans le cycle et d’attirer à nouveau les capitaux. La reprise est donc sélective, mais bien réelle, pour qui sait lire les cycles et se positionner avec discernement.

2025 semble amorcer une reprise. En quoi la période actuelle est-elle source d’opportunités ?

L’année 2025 marque un véritable tournant. Après deux ans de repli, le marché entre dans une phase de redéploiement, avec des conditions d’investissement redevenues favorables. Les valorisations se sont ajustées, parfois fortement, ouvrant la voie à des points d’entrée attractifs et à un réel potentiel de revalorisation à moyen terme. On assiste donc à un retour progressif de l’activité, porté par un couple rendement/risque bien plus lisible. Deux grandes approches se dessinent :

• d’un côté, les actifs Core, qui offrent une forte stabilité. Il s’agit d’immeubles bien situés, loués à de solides locataires, avec peu de travaux / mise aux normes environnementales à prévoir. Ils génèrent des revenus réguliers et sécurisés, ce qui en fait des solutions recherchées dans une optique de préservation du capital.
• de l’autre, les stratégies Value-Added, qui ciblent des actifs présentant un potentiel de transformation. Cela peut impliquer des travaux de rénovation, une amélioration ESG, une re-commercialisation… Ces stratégies demandent un vrai savoir-faire opérationnel, mais permettent de capter une prime de valeur significative.

Ce moment de marché permet également une diversification géographique intelligente : les cycles immobiliers ne sont pas alignés partout en Europe, et certains marchés, comme les Pays-Bas, l’Espagne ou les pays nordiques, sont déjà plus avancés dans leur phase de reprise ; d’où l’intérêt d’une approche paneuropéenne, qui offre plus de flexibilité et de profondeur d’allocation. Mais pour que cela fonctionne, il faut une présence locale forte. Dans des marchés complexes, où la granularité (logement, bureaux, logistique urbaine…) et la complexité (juridique, fiscale, etc.) priment, seule une implantation terrain permet d’accéder aux meilleures opérations – souvent off-market.

Enfin, dans un environnement où le financement reste sélectif, la taille et la solidité des gérants font la différence. Eux seuls peuvent mobiliser rapidement des capitaux, négocier efficacement et exécuter avec rigueur. C’est exactement dans cette logique qu’a été conçu notre solution Openstone Prime, donnant accès aux stratégies immobilières des plus grands gérants internationaux, stratégies parfaitement adaptées aux enjeux du marché immobilier européen actuel.

Les investisseurs particuliers ont plusieurs possibilités pour investir dans l’immobilier : en direct bien sûr, souvent dans l’immobilier résidentiel en France, avec les problématiques de gestion afférentes. Pour s’affranchir de cette contrainte, nombreux sont ceux qui achètent des parts de SCPI (immobilier collectif), pour diversifier sur d’autres types d’actifs immobiliers, y compris en Europe. Quelles sont selon vous les nouvelles façons d’investir dans l’immobilier collectif et en quoi ces modalités sont différentes / complémentaires ?

L’investissement immobilier en direct reste une solution classique, mais elle s’accompagne de contraintes importantes : gestion locative, fiscalité, concentration géographique… C’est ce qui pousse de plus en plus d’investisseurs à se tourner vers l’immobilier collectif.

Les SCPI ont longtemps été la réponse naturelle à ce besoin, notamment pour leur accessibilité et leur simplicité. Mais aujourd’hui, de nouvelles solutions émergent, plus sophistiquées et mieux adaptées à un contexte de marché en pleine mutation.

Dans cette optique, Openstone Prime, notre Fonds Professionnel Spécialisé, permet d’accéder, dès 100 000 €, aux stratégies immobilières de gérants internationaux de tout premier plan : Ares, BlackRock, Carlyle, EQT. En un seul ticket, Prime donne accès à un portefeuille clé en main, diversifié sur les fonds des plus grands gérants mondiaux, investis dans des actifs immobiliers en Europe via des stratégies Value- Added ou Core Plus, dans des secteurs comme le résidentiel, la logistique, les data centers ou les résidences étudiantes.

Solution evergreen, Openstone Prime offre également une souplesse rare pour ce type de véhicules : les souscriptions sont ouvertes en continu, et une liquidité annuelle est organisée dès la fin de la 3e année de détention. Une manière d’allier performance potentielle et flexibilité, dans un cadre structuré et transparent.

En somme, Openstone Prime donne accès à des stratégies jusque-là réservées aux investisseurs institutionnels. Une solution pensée pour capter les opportunités du cycle actuel, tout en offrant une diversification plus large que celle des SCPI traditionnelles. Openstone Prime vient ainsi compléter les approches classiques, avec une vision plus internationale, plus sélective, et parfaitement alignée avec les enjeux du marché immobilier d’aujourd’hui.