Fiscalité, Immobilier

Location meublée non professionnelle et plus-value immobilière des particuliers : le nouveau régime décrypté

1 avril 2025

La loi de finances pour 2025 a modifié le régime fiscal s’appliquant aux plus-values immobilières réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Décryptage.

Principes

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location en meublé du bien cédé sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

Ces amortissements, déduits du résultat fiscal de l’activité de location meublée, viennent désormais en déduction du prix d’acquisition du bien, majorant d’autant le montant de la plus-value fiscale.

L’objectif du législateur est donc de « reprendre », au moment de la cession du bien, l’avantage fiscal obtenu en période de détention dudit bien…même si les taux d’imposition diffèrent (barème progressif pour les recettes locatives versus taux forfaitaire de 19 % pour les plus-values).

En revanche, et contrairement à ce qui avait été redouté pendant les débats parlementaires, les abattements pour durée de détention – en matière d’impôt sur le revenu comme de prélèvements sociaux – continuent pour l’heure de s’appliquer. Dès lors, conserver le bien pendant 30 ans permet toujours d’échapper à l’impôt et aux prélèvements sociaux sur la plus-value.

Champ d’application 

Le nouveau régime concerne les plus-values réalisées pour des immeubles :

  • loués meublés sous le régime LMNP au jour de la cession (détenus directement ou via une SARL de famille) ;
  • ou qui ne sont plus loués meublés au jour de la cession, mais qui l’ont été antérieurement. L’objectif est d’éviter les stratégies d’optimisation visant à transformer la location meublée en location nue préalablement à la cession du bien.

D’après le formulaire CERFA 2048-IM-SD et sa notice publiés récemment par l’administration fiscale, il semblerait que le nouveau régime s’applique uniquement aux loueurs en meublés non professionnels relevant du régime réel.

Pour les loueurs en meublé relevant du régime micro-BIC, il n’y aurait pas lieu de reconstituer un amortissement. Pour rappel, celui-ci est réputé intégré, parmi les autres frais et charges, dans l’abattement forfaitaire appliqué au montant des recettes brutes. Sur ce point, la prudence est toutefois de mise : il faudra attendre la publication des commentaires de l’administration fiscale (base BOFIP) pour être certain des règles applicables.

Exceptions

Le nouveau dispositif ne s’applique pas :

  • aux résidences étudiantes ou senior ;
  • aux établissements qui accueillent des personnes handicapées (y compris les foyers d’accueil médicalisé) ;
  • aux EHPAD

Précisons également que le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) conserve son fonctionnement propre.

Est-il encore possible d’optimiser la fiscalité de la plus-value de cession ?

Les solutions sont peu nombreuses mais elles existent encore pour l’instant :

  • Réaliser une donation du bien pour purger la plus-value. A noter également que la transmission par décès purgera la plus-value.
  • Conserver le bien sur une longue période (cf. supra) : au minimum 22 ans pour échapper à l’impôt sur le revenu et 30 ans pour effacer totalement les prélèvements sociaux.
  • Sous réserve de faisabilité et en prenant garde à l’abus de droit, faire du bien immobilier concerné sa résidence principale.